Kualitas Konstruksi/BSN VS Harga Jual Rumah

Dalam beberapa hal, pada proyek perumahan kami melihat ada saja pengembang yang mengharamkan untuk melampaui budget pembangunan yang dianggarkan, tapi sangat disayangkan tidak semua pengharaman tersebut dilakukan hingga analisa yang tepat sasaran. Semua akibat luas lahan yang kecil dan terbatas (atau lahan luas tapi standarisasi hanya ada di wacana) sehingga demi menjaga margin profit dan ditambah proses prosedur legalitas yang tidak pada tempatnya menjadikan harga rumah melambung tinggi dan harga budget pembangunan di pres sedemikian rupa. So, yang terjadi adalah speknya hanya diatas kertas, selebihnya adalah pengalaman dilapangan, jam terbang yang tinggi (katanya). Tapi itu dapat berlaku jika Pemberi tugas, pelaksana dan pengawas sama2 pengalaman dilapangan dan mengerti akan budget dan metode cashflow yang diinginkan pemberi tugas.Tapi bila tidak, harus TST deh. 

Tentunya hal ini bisa menjadi asik apabila Pemberi Tugas, Pengawas dan Pelaksana sama2 paham, bahwa budget yang diberikan diperlukan suatu modifikasi downgrade spesifikasi tapi masih bisa dipertanggungjawabkan kekuatannya secara wajar. 

Pada kesempatan ini kami akan sedikit memberikan pencerahan kembali mengenai Budget pembangunan, khususnya dilihat dari struktur betonnya, kenapa dari struktur betonnya, karena struktur beton lebih sering menjadi konflik kepentingan budget sedangkan untuk pekerjaan pasangan lainnya seperti pintu, jendela, dinding, lantai, dsb, pemberi tugas akan sangat mudah menganalisa secara fisik tapi tidak akan mudah untuk menganalisa konstruksi betonnya secara standart analisa pelaksanaan yang benar.

Merujuk kepada Badan Standarisasi Nasional maka dapat disampaikan: 

Asumsi:

a. Bobot isi pasir = 1.400 kg/m3,

b. Bobot isi kerikil = 1.350 kg/m3,

c. Bukling factor pasir = 20 %

d. Air biasanya dari pemberi tugas

e. semua harga adalah harga pasar yang dapat berubah2

I. Membuat 1 m3 beton mutu f’c = 7,4 MPa (K 100), slump (12 ± 2) cm, w/c = 0,87

Kebutuhan Satuan Indeks Bahan pokok (BSN)

a. PC (50 kg), 247 kg = 4.94 zak x Rp. 51.000 = Rp. 251.940,-

b. PB, 869 kg = 869/1400 x Rp. 185.000 = Rp. 114.832,-

c. KR (maksimum 30 mm), 999 kg  = 999/1350 x Rp. 210.000 = Rp. 155.400,-

d. Air, 215 liter = gratis

Total bahan pokok = Rp. 522.172,-/m3

II. Membuat 1 m3 beton mutu f’c = 14,5 MPa (K 175), slump (12 ± 2) cm, w/c = 0,66

Kebutuhan Satuan Indeks Bahan pokok (BSN)

a. PC (50 kg), 326 kg = 6.52 zak x Rp. 51.000 = Rp. 332.520,-

b. PB, 760 kg, = 760/1400 x Rp. 185.000 = Rp. 100.428,-

c. KR (maksimum 30 mm), 1029 kg = 1029/1350 x Rp. 210.000 = Rp. 160.066,-

d. Air, 215 liter = gratis 

Total bahan pokok = Rp. 593.014,-/m3

III. Membuat 1 m3 beton mutu f’c = 16,9 MPa (K 200), slump (12 ± 2) cm, w/c = 0,61

Kebutuhan Satuan Indeks Bahan Pokok (BSN)

a. PC (50 kg), 352 kg = 7.04 zak x Rp. 51.000 = Rp. 359.040,-

b. PB, 731 kg = 731/1400 x Rp. 185.000 = Rp. 96.596,-

c. KR (maksimum 30 mm), 1031 kg = 1031/1350 x Rp. 210.000 = Rp. 161.311,-

d. Air, 215 liter = gratis 

Total bahan pokok = Rp. 616.947/m3

IV. Membuat 1 m3 beton mutu f’c = 19,3 MPa (K 225), slump (12 ± 2) cm, w/c = 0,58

Kebutuhan Satuan Indeks Bahan Pokok (BSN)

a. Bahan PC (50 kg), 371 kg = 7.42 zak x Rp. 51.000 = Rp. 371.000,-

b. PB, 698 kg = 698/1400 x Rp. 185.000 = Rp. 92.235,-

c. KR (maksimum 30 mm), 1047 kg = 1047/1350 x Rp. 210.000 = Rp. 162.866,-

d. Air 215 liter = gratis 

Total bahan pokok = Rp. 626.101,-/m3

V. Tenaga kerja (BSN)

a. Pekerja, OH, 1.65 = 1.65 x 45.000 = Rp. 74.250,-

b. Tukang batu, OH,  0,275 = 0.275 x 65.000 = Rp. 17.875,-

c. Kepala tukang, OH, 0,028 = 0.028 x 80.000 = Rp. 2.240,-

d. Mandor, OH, 0,083 = 0.083 x 100.000 = Rp. 8.300,-

Total Tenaga kerja = Rp. 102.665/m3

VI. Bahan tambahan (fluktuatif, tergantung jenis pekerjaannya dan kriteria bahan)

a. Besi (kolom/balok/dsb), 100 kg (min) = 100 x Rp. 7.000 = Rp. 700.000,-

b. Bekisiting m2/m3, 2 m2 = 2 x Rp. 40.000 = Rp. 80.000,- (paling murah)

c. alat kerja  1ls = 1 x Rp. 1.500 = Rp. 1.500,-

Sehingga:

I. total membuat K 100 adalah = Rp. 1.406.337 (belum termasuk jasa)

II. total membuat K 175 adalah = Rp. 1.477.179 (belum termasuk jasa)

III. total membuat K 200 adalah = Rp. 1.501.112 (belum termasuk jasa)  

IV. total membuat K 225 adalah = Rp. 1.510.266 (belum termasuk jasa)

Itu kalo besinya pas 100kg per m3, biasanya untuk kolom dan balok kisaran kg besi untuk per m3 beton jenis kontruksi standart adalah diantara 100 - 200 kg, untuk pondasi berkisar antara 50 - 100 kg/m3.

Singkatan istilah (BSN):

cm: centimeter, satuan panjang

kg: kilogram, Satuan berat

m’: meter panjang, Satuan panjang

m2: meter persegi, Satuan luas

m3: meter kubik, Satuan volume

OH: Orang Hari, Satuan tenaga kerja perhari

PC: Portland Cement, Semen Portland

PB: Pasir beton, Agregat halus ukuran < 5 mm

KR: Kerikil, Agregat kasar ukuran 5 mm – 40 mm

Persyaratan umum (BSN):

Persyaratan umum dalam perhitungan harga satuan:

a) Perhitungan harga satuan pekerjaan berlaku untuk seluruh wilayah Indonesia, berdasarkan harga bahan dan upah kerja sesuai dengan kondisi setempat;

b) Spesifikasi dan cara pengerjaan setiap jenis pekerjaan disesuaikan dengan standar spesifikasi teknis pekerjaan yang telah dibakukan.

Persyaratan teknis (BSN)

Persyaratan teknis dalam perhitungan harga satuan pekerjaan:

a) Pelaksanaan perhitungan satuan pekerjaan harus didasarkan pada gambar teknis dan rencana kerja serta syarat-syarat (RKS);

b) Perhitungan indeks bahan telah ditambahkan toleransi sebesar 5%-20%, dimana di dalamnya termasuk angka susut, yang besarnya tergantung dari jenis bahan dan komposisi adukan;

c) Jam kerja efektif untuk tenaga kerja diperhitungkan 5 jam perhari.

d) Analisa ini sebagai rancangan perhitungan harga satuan beton, dalam pelaksanaan pekerjaan komposisi campuran berdasarkan mix design yang dibuat dari hasil test bahan dilaboratorium.

Dari uraian BSN diatas sangatlah jelas harga minimum yang harus diambil untuk mendapatkan spek beton yang diinginkan, harga masih bisa berfluktuatif dan bahkan belum termasuk jasa pelaksana.

Kira-kira apa hikmah yang kita bisa ambil dari uraian BSN diatas? Jelas murah ada batasnya dan mahal juga ada standarisasinya. K berapakah rumah yang kita tempati saat ini? Tentunya K tukang (karateristik tukang), he he

Kami pernah punya pengalaman, bangun kantor 5 lantai dengan kareterisktik beton K 225, menggunakan Ready mix, budget jelas masuk karena biaya dan yang mengerjakan adalah milik sendiri, saat ditest banyak tiang kolom yang tidak mencapai kateristik 225, kami tolerir bila masih diatas K 200, tapi bila dibawah K 200, maka pihak Ready Mix harus membantu biaya perbaikan perkuatan yang akhirnya menggunakan perkuatan baja, lalu bagimanakah nasib perumahan yang biaya legalitasnya kebanyakan tidak terduga dan mengorbangkan biaya kontruksi yang jelas2 bisa diduga, tukangkah yang bertanggung jawab?.

Belum lagi kelas RSS, jangan coba2 pake spek deh ...., yang penting bisa ngadem, ada atapnya ada lantainya, ada pintu jendela dan akhirnya ada sarana dan prasarananya biar motor bisa masuk ....

Lets do the right thing.